Comment définir les parties communes dans un immeuble ?

Article mis à jour le 22 février 2017

Les précisions importantes dans une copropriété

Lorsqu’on vit en copropriété dans un immeuble, déterminer les parties privatives et communes est incontournable. Il est alors plus que nécessaire pour un copropriétaire de connaitre les parts de l’immeuble qui lui reviennent ainsi que celles qui sont affectées à un usage commun pour ne pas empiéter sur les droits des autres. La distinction de ces éléments de la copropriété permet de s’assurer un bon fonctionnement.

Que sont les parties privées ?

Les parties privatives d’une copropriété ou d’un immeuble sont celles qui relèvent de la propriété exclusive d’un copropriétaire. En d’autres termes, le propriétaire peut y exercer son droit de propriété au sens de l’article 544 du Code civil. La propriété privative peut donc s’exercer aisément sur des parties comme l’appartement avec tous les murs, les balcons, la véranda, l’antenne parabolique, etc. Mais il faut garder à l’esprit que cette propriété peut être limitée par le règlement de copropriété, puisque l’usage des parties privatives d’un propriétaire ne doit ni nuire aux parties privatives d’un autre propriétaire, ni nuire à l’usage régulier par les autres propriétaires des parties communes.

Qu’en est-il des parties communes ?

Définies et clairement stipulées dans le règlement de copropriété, les parties communes d’un immeuble sont celles qui sont affectées à l’usage commun des différents copropriétaires. Elles sont, en effet, parfois plus ou moins étendues, car dans une certaine mesure, elles peuvent :

• Impliquer des droits pour tous les copropriétaires (une cour commune, par exemple).
• Impliquer des droits qui ne reviennent qu’à quelques propriétaires, voire même deux seulement (un couloir ou une véranda mitoyenne).
• Dans tous les cas, on parle de partie commune lorsqu’une partie ou un équipement de l’immeuble est affecté à l’usage d’au moins deux copropriétaires.

Ainsi, entre dans le canevas de la partie commune, les parties de l’immeuble d’usage commun comme certaines vérandas, couloirs, halls, escaliers, la cour, le jardin; ou certains équipements qui sont indissociables de l’immeuble comme les murs de séparation, les piliers, la dalle, l’ascenseur, etc. Le copropriétaire utilisateur de la partie commune n’a donc pas le droit de l’abimer ou de priver les autres copropriétaires de son usage. La partie commune implique généralement les mêmes droits pour les copropriétaires. Cependant, cette mesure peut être quelque peu nuancée en cas de stipulation dans le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété et la détermination des parties communes

Le règlement de copropriété est mis en place et signé par les copropriétaires. Il détermine et définit les modalités et conditions d’usage des parties communes. Le règlement de copropriété est un document officiel, il doit donc être publié à la conservation des hypothèques et un exemplaire est remis au notaire. Il définit, également, les modalités d’utilisation des parties communes de l’immeuble ainsi que les parts et parcelles qui sont réservées à l’usage restrictif de quelques copropriétaires. Mais ce règlement ne définit pas uniquement les droits des copropriétaires, mais également les charges de chacun d’eux.