Les fonds de travaux en copropriété, la nouvelle loi

Article mis à jour le 25 octobre 2017

La loi Alur concerne les copropriétés et plus précisément la mise en place d’un fonds obligatoire alloué à des travaux spécifiques, la nouvelle loi est applicable depuis le 1er janvier 2017. Même s’il existe quelques dérogations, il est nécessaire de comprendre que les copropriétés ciblées devront verser des sommes supplémentaires pour créer un fonds de travaux en copropriété qui pourra les aider en cas de non-disponibilité des finances pour payer les travaux futurs.

Les copropriétés visées par cette loi

Cette loi est recommandée, mais il est stipulé que certaines copropriétés peuvent bénéficier de dérogations, ceci leur permet de s’affranchir de cette loi et des charges financières qu’elle induit.

Ces dérogations concernent :

• Les immeubles neufs : en effet, l’État considère qu’un immeuble réceptionné il y a moins de cinq ans ne nécessitera pas de travaux rapidement.
• Les copropriétés de moins de dix lots : la décision de faire recours au fonds de prévoyance doit passer au vote dans ce cadre. Un rejet de ce dernier doit faire l’objet d’un consensus de tous les copropriétaires. Ainsi, la majorité du parc immobilier français pourra s’affranchir de cette obligation du fait de son nombre important.
• Les copropriétés qui ont un diagnostic technique global (DTG) positif (pas besoin de rénovation avant 10 ans) pourront aussi éviter d’y faire recours.

Les travaux financés par ce fonds

On peut aisément deviner que ce fonds de travaux en copropriété ne vient pas en réponse à tous les travaux dont la copropriété aura besoin. Elle cible des travaux précis, comme indiqué dans l’article 14-2 de la loi de 1965 sur les copropriétés, ce sont pour la plus part :

• Les travaux faisant l’objet d’un arrêté.
• Les travaux prévus hors budget prévisionnel : ils peuvent concerner la conservation ou l’entretien de l’immeuble sans pour autant inclure la maintenance. Ils peuvent se baser sur des éléments d’équipement communs comme les escaliers, les travaux d’optimisation et les études techniques inhérentes à la mise en place d’un chantier.
• Les travaux urgents visant à protéger l’immeuble, sous ordre direct et unique du syndic.

Le montant à allouer doit faire l’objet d’un vote. Il faut une majorité de 50 % pour que le financement soit ouvert. En cas de rejet à moins d’un tiers, un nouveau vote peut être réalisé. Il devra récolter une majorité simple.

Les contractants au fonds de travaux

Il revient au syndic d’ouvrir et de prendre soin du compte bancaire qui devra réceptionner les fonds. Ce compte aura pour unique but la réception de ces fonds et ne devra, en aucun cas, être mélangé à d’autres.

Les copropriétaires devront donc supporter la hausse incluse dans le contrat du syndic et cotiser annuellement au moins 5 % du budget prévisionnel. Cependant, ils ne bénéficieront pas forcément des avantages en cas de travaux.

En cas de non-utilisation du budget prévisionnel et une fois les cotisations payées, le syndic mettra à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété deux propositions :

• lancer un plan pluriannuel de travaux.
• suspendre les cotisations.

Les copropriétaires auront le choix. S’ils choisissent la deuxième hypothèse, ils pourront arrêter de cotiser. En cas de vente de l’appartement, le propriétaire ne percevra aucune compensation.