Quelle différence entre un lotissement et une copropriété horizontale ?

Article mis à jour le 15 juin 2022

Dans le secteur de l’immobilier, il existe deux types d’accession à la propriété : le lotissement et la copropriété horizontale. Dans un lotissement, chaque propriétaire possède son propre lot et sa propre maison. Dans une copropriété horizontale, les propriétaires partagent la propriété d’un bien commun, comme une allée, une piscine ou un jardin. Alors, quelle est la différence entre ces deux types de propriété ? Et lequel vous convient le mieux ? Voyons cela de plus près.

Copropriété horizontale vs copropriété verticale ?

En France, de manière générale, la copropriété verticale est souvent assimilé à un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements. Comme pour un immeuble construit en hauteur, on parle alors de copropriété verticale. A l’inverse, une copropriété horizontale s’étend donc en largeur et par conséquent sur un plan horizontal constitué en général de plusieurs maisons individuelles.

Dans les deux types de copropriétés, on note des similitudes en distinguant les parties communes des parties privatives de la manière suivante :

• Les parties communes englobent le terrain, les bâtiments collectifs, les parcs et aires de jeux, les piscine et tous les équipements collectifs et techniques pouvant être utilisés par chaque copropriétaire. Bien évidemment, il y a une notion de lot et de quote-part qui détermine la valeur du lot.
• Les parties privatives concernent le bien immobilier en lui-même et sont la propriété du propriétaire.

De plus, quelles soient verticales ou horizontales, ces deux types de copropriétés sont soumises au même régime juridique de la copropriété définit par la loi du 10 Juillet 1965 avec deux modifications loi Alur du 24 mars 2014.

Les obligations de la copropriété horizontale

Même si vous habitez dans une maison individuelle, gardez à l’esprit que la copropriété horizontale vous impose des obligations comme :

• Nommer ou plutôt élire un conseil syndical qui aura pour mission de collaborer avec le syndic de copropriété et de contrôler sa gestion.
• Convoquer une assemblée générale de copropriétés au moins une fois par an, les locataires ne pourront y participer.
• Choisir un syndic de copropriété, bénévole ou professionnel en désignant ces membres à la majorité des voix.

Quelles différences entre un lotissement et une copropriété horizontale ?

Maintenant que vous savez ce qu’est une copropriété horizontale, il est venu de parler de du lotissement, car même si les concepts sont très proches, ils sont toutefois très différents. Un niveau de la loi, le lotissement est soumis à la loi L422-1 du code de l’urbanisme qui impose les choses suivantes :

• Un lotissement n’a pas forcément de partie commune et donc de charge alors que ce n’est pas le cas pour la copropriété horizontale.
• Un lotissement est tenue de constituer une association syndicale libre à la différence de la copropriété horizontale qui est tenue de nommé un syndic.
• Dans un lotissement, chaque propriétaire dispose d’un terrain qui lui appartient, alors que dans une copropriété, le terrain appartient à tous les copropriétaires.
• La copropriété est soumise à un règlement de copropriété alors que dans un lotissement, ces mêmes règles ne s’appliquent qu’aux équipements communs.

Faut-il acheter dans un lotissement ou dans une copropriété horizontale ?

Vous l’avez sans doute deviné, acheter une maison dans une copropriété horizontale est moins avantageux qu’en lotissement. Ces constructeurs l’ont compris  et laisse plus de liberté future à leurs clients, c’est pourquoi on appelle désormais un promoteur constructeur lotisseur, voir ce site. En effet, lorsque l’on fait partie d’une copropriété horizontale, il est est parfois difficile de faire construire un abri de jardin ou une piscine car ces travaux de copropriétés doivent être approuvés à la majorité lors d’une assemblée générale extraordinaire. Si vous ne vous entendez pas avec vos voisins, cela va être très compliqué pour aménager vos extérieurs. Sachez que cela s’applique également si vous désirez transformer votre maison en bureaux.

A cela s’ajoute les charges de copropriété collectives que vous devrez régler pour entretenir les parties communes et cela même si la construction de votre maison n’est pas achevée. A la revente, un bien immobilier en copropriété horizontale aura beaucoup plus de mal à se vendre qu’un bien en lotissement.

Peut-on sortir d’une copropriété horizontale ?

C’est une question récurrente que vous nous posez régulièrement et dont il n’existe pas de réponse formelle. Dans l’absolu, il est possible de sortie d’une copropriété horizontale si vous obtenez l’accord de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale extraordinaire. Mais sachez qu’ils pourront vous demandez une participation financière. Dans tous les cas, il est possible pour copropriétaire de sortir de ce mode de fonctionnement à titre individuel, mais cette procédure est longue et nécessite un avocat expert en immobilier. Il faudra vous reporter à l’article 28 de la loi L 65-557 du 10 Juillet 1965 pour tenter d’obtenir une autorisation de sortie de copropriété horizontale.