Rôle du syndic de copropriété

Article mis à jour le 22 octobre 2021

Vous résidez dans un immeuble avec plusieurs propriétaires, il est certain qu’un syndic de copropriété ait été désigné lors d’une assemblée générale des copropriétaires soumise à votre vote, mais vous vous demandez certainement quel est le rôle du syndic de copropriété ?

Le rôle du syndic de copropriété, pourquoi est-ce nécessaire pour votre vie de copropriétaire.

Il existe une loi relative aux règles s’appliquant à la vie en copropriétés par le décret suivant qui détaille le fonctionnement d’un copropriété.

Selon cette loi, un texte appelé règlement de copropriété est rédigé par le syndic de copropriété, généralement un expert en immobilier qui vous proposera un contrat de mission. Il diffère selon chaque immeuble. Il faut savoir que le syndicat des copropriétaires se compose de l’intégralité des copropriétaires de l’immeuble et dispose d’une identité civile qui la représentera auprès des fournisseurs, assurance, services d’entretien, etc.

Les syndicats se scindent en 2 types :

• Le syndic de copropriété professionnel
• Le syndic de copropriété bénévole ou non professionnel (cependant il doit être obligatoirement copropriétaire de l’immeuble à gérer.

Si on se réfère à la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriété doit nommée son syndic. Si cette obligation n’est pas respectée, un syndic judiciaire doit être mandaté pour ne pas porter préjudice aux décisions prises lors des assemblées générales. Il devra par ailleurs les faire exécuter durant son mandat provisoire. Autre point important, la loi oblige de nommer un président de conseil syndical.

L’assemblée générale des copropriétaires doit voter les documents administratifs figurant dans les comptes du syndicat. Elles sont régulièrement organisées par l’assemblée générale, c’est donc à la majorité simple ou à l’unanimité des voix qu’elles sont adoptées.

L’administration de la copropriété, le rôle fondamental du syndic

Le premier rôle fondamental du syndic est d’appliquer le règlement de copropriété. Toutes les obligations sont documentées sur cette page.

Voici une liste non exhaustive des missions du syndic de copropriétés :

1. Assurer l’execution des travaux votés à la majorité en assemblée générale de la copropriété et assurer leurs suivis. Si des travaux d’urgence sont à réaliser, par exemple une porte d’entrée cassée, un incendie dans les parties communes, ou encore une fuite d’eau dans les sous-sols, il a la possibilité de contacter un réparateur. Il devra ensuite lors de l’assemblée générale des copropriétaires faire valider les travaux engagés.
2. Dans certaines copropriétés de plusieurs dizaines, voir centaines d’appartements, il est souvent coutume que le syndicat de copropriétaires embauche un concierge ou un gardien d’immeuble. C’est le syndic de copropriété qui devra assurer la gestion et la rémunération de cet employé, ses fiches de paye et sa protection sociale.
3. Si action en justice il y a, c’est encore une fois le syndic de copropriété qui représentera le syndicat des copropriétaires et c’est aussi lui qui engagera sa responsabilité.
4. Un syndic de copropriétés doit assurer l’administration de l’immeuble, assurer l’entretien du bâtiment, des espaces verts et aussi veiller à la sécurité des habitants de l’immeuble et effectuer la mise à jour du règlement de copropriété.

Les finances et la comptabilité, un rôle majeur du syndic de copropriété

En tant qu’administrateur de biens immobiliers, le syndic de copropriété est tenu de tenir une comptabilité et également d’assurer la gestion financière de la copropriété. Pour cela, il doit établir chaque année le budget prévisionnel qui sera adopté lors de l’assemblée générale. Les syndics ne peuvent en aucun cas prendre une décision à l’encontre des membres du conseil syndical.

L’ouverture d’un compte bancaire séparé est devenu une obligation depuis 2014 avec la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 15 lots. Le syndic devra donc ouvrir ce compte au nom du syndicat de copropriétaires et provisionner l’intégralité des sommes perçues par l’immeuble.

En règle générale, chaque trimestre, le syndic réalise les appels de fonds auprès de chaque copropriétaire et veille au grain. Le cas échéant, il s’occupera des relances s’il y a des recouvrements à faire, et dans beaucoup de copropriétés, cette tâche ingrate est assez lourde à gérer.

Chaque année, le syndic de copropriété doit présenter son rapport des comptes annuels durant l’assemblée générale. Les comptes pour alors être rejetés ou validés. La comptabilité est le rôle capital du syndic de copropriétés. Dans la majorité des cas, il s’agit de comptes qui ont été déficitaires et qui ont donc été rejetés en assemblée générale. Il s’agit ainsi de comptes qui ne sont pas conforme à la loi, ou aux statuts de copropriété. Il faut savoir qu’il existe des syndics de copropriété très scrupuleux et qui n’hésitent pas à mettre des pénalités de retard en cas de non respect du quota de copropriétaires. Lorsque les comptes sont à l’équilibre, les copropriétaires ont la possibilité de se faire rembourser par leur syndic ces excès de charges, et les copropriétaires n’ont donc rien à payer.

Notez qu’un syndic peut être traduit en justice s’il commet une faute de gestion ou extorque des fonds (et oui il y en a). C’est alors au syndicat de copropriétaires de révoquer son syndic lors de l’assemblée générale et d’assurer la désignation d’un remplaçant (autre syndic) qui pourra déposer une plainte au nom du syndicat des copropriétaires.

En résumé, les fonctions et le rôle du syndic de copropriété sont très importants pour le bon fonctionnement de la vie entre copropriétaires mais également pour l’entretien d’un immeuble. En fonction, de la taille des parties communes et du nombre de lots dans la copropriétés, les contrats des syndics de copropriétés peuvent varier du simple ou triple. Sachez également qu’en cas de faute de gestion, il est possible de mettre fin au mandat en cours d’un syndic de copropriété.